임대차 3법에 대한 정리

최근 계속되는 부동산 물가상승과 더불어 국회에서 제정한 임대차 3 법으로 이런저런 말이 계속 나오고 있습니다. 임대차 3 법이 제정, 공포된 지 한 달이 지난 지금, 다들 예측했다시피 수도권뿐만 아니라 전국적으로 아파트의 전셋값이 폭등했다는 기사들을 확인할 수 있습니다.

 이번에 제가 포스팅 할 내용은 임대차가 무엇이며 또한 이번에 임대차 3 법이 어떤 내용으로 이루어졌길래 전셋값이 폭등하게 된 것인지, 최근에 바뀐 임대차법의 내용 그리고 그 이후에 현재 이어지는 상황입니다.

 

1. 임대차 

(1)의의

 임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임, 즉 당해 목적물을 빌려 쓰고 지불하는 대가를 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말합니다. 간단하게 보증금을 내거나 보증금 없이 월세로 내는 자취 정도로 생각하면 이해하기 편할 것이라 생각됩니다. 또 이번 포스팅에서 설명하게 될 전세도 등기가 필요하지 않은, 혹은 부동산 등기부에 전세권이 등기되어있지 않으면 보증금의 액수가 얼마인지에 상관없이 임대차에 해당합니다.

• 임대인 – 집주인
• 임차인 – 보증금, 월세를 내고 집을 빌려 사는 사람) 

(2) 민법상 임대차의 최장기간의 제한과 갱신

 민법 제619조 3호에 보면 건물 기타 공작물의 임대차는 3년을 최장시간으로 정하고 있습니다. 최단기간은 따로 명시되어있지 않지만, 원래는 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차 보호법에 규정이 되어있었지만, 이번에 임대차 3 법에 의해서 약간의 변동이 있어 밑에서 설명하는 것으로 하겠습니다.

 갱신의 경우 임차인은 원칙상 갱신청구권을 가지고, 계약에 의한 임대차 존속기간이 만료한 경우 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 물론 임대인은 갱신하여 줄 의무는 없기에 거절할 수 있습니다. 이 갱신은 묵시적으로도 허용되는데 임대인이 상당기간 이내에 임차인에게 이의를 하지 아니한 때에는 이전의 계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다.(민법 제639조 1항 본문) 반면, 임대차 계약을 통해 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자는 언제들 계약해지를 할 수 있는데 임대인은 해지통고 후 6개월 후, 임차인은 해지통고 후 1개월 이후에 그 효과가 발생(민법 제635조)하는 제약이 있습니다.

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2. 임대차 3 법

 임대차에 대해 간략히 알아봤으니 이번 임대차 3 법의 내용 또한 간단히 알아보겠습니다.

(1) 계약갱신청구권

 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신청구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했습니다.(이 경우, 만약 집주인 실거주의 명목으로 계약을 갱신하지 않아 놓고 제삼자에게 임대를 했을 경우에 임대인은 갱신을 받지 못한 임차인에게 손해를 배상해야 합니다)

 위에서 설명하지 않은, 원래의 주택임대차 보호법에는 주택임대차의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 그 기간을 정했을 때에는 최단기간을 2년으로 정했는데, 이번 임대차 3 법으로 그 최단기간이 늘어난 것입니다.

(2) 전월세 상한제

 또 전월세 상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했습니다.

 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다고 하였습니다.

 여기서 기존 계약에도 소급적용된다는 말은 집주인이 이미 새 세입자를 구했다 하더라도 새로운 임대차 계약일이 7월 31일 이후라면 기존 세입자가 요구할 경우 계약을 2년 연장하고 임대료는 최대 5%까지만 올릴 수 있다는 것이고, 또한 계약 만료일이 1개월 이상 남아 있는 경우 이전에 재계약한 임대료가 5% 이상 올랐다면 계약갱신청구권제와 전·월세 상한제를 활용해 임대료를 5%까지만 올리고 2년까지 사는 것도 가능합니다.

(3) 전·월세 신고제

 전·월세 신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무화한다. 이 제도는 2021년 6월 1일부터 적용됩니다.

 

 

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3. 부작용

 임대차 3 법이 제정되기 전부터 이미 전세시장에 큰 영향이 있을 것은 예상하던 일이었습니다. 7월 30일 미래 통합당의 윤희숙 의원도 임대차 3 법으로 인해서 전세가 없어질 것이라는 연설을 하여 화제가 된 바 있습니다. 전세임대인의 입장에서 보면, 우선 임대료의 인상폭이 크게 제약을 받았고, 전세의 최단기간이 증가하게 되면서 전세의 물량이 급감하게 됨으로써 당연히 전세금을 올리거나, 원래의 전세 계약도 계약기간이 끝나면 월세로 바꿀 수밖에 없는 것입니다.

왜냐하면 전·월세 상한제는 기존 세입자에게만 적용되는 반면 앞으로 세입자를 받으면 적어도 4년간은 5% 정도만 전세금을 올릴 수 있게 되기 때문에, 집주인들은 계약 시부터 전세금을 최대한 많이 받으려 할 것이기 때문입니다.

물론 실제로 지방의 부동산만 보더라도 전세는 구하기 힘들 정도로 물량이 줄었고, 서론의 그래프만 보더라도 전국의 전세금이 급격하게 증가한 것을 볼 수 있습니다.

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4. 후속조치

 시행 이후 아무래도 많은 부작용 때문인지 지난 8월 중순, 전월세 전환율을 조정법을 내놓았습니다.

(1) 전월세 전환률 하향

 집주인들이 전세를 월세로 돌리며 세입자 부담이 커질 것을 우려해, 전월세 전환율을 낮추었습니다. 현행 4%에서 2.5%로 낮아지게 되어, 예를 들면, 전세 5억 원 주택을 보증금 3억 원에 월세로 전환할 경우 기존에는 월세가 67만 원이지만, 앞으로는 42만 원으로 줄어드는 것입니다.

(2) 분쟁조정위원회

 임대차 3 법의 시행 과도기에 빚어질 많은 문제들을 원만히 해결하기 위해서 현재 6개인 분쟁조정위원회를 금년에 6개소 추가 설치하고, 이후에도 확대해 나갈 계획이라고 합니다.

(3) 임차인의 정보 열람권 확대

 임대인 본인이나 직계존속의 실거주를 위해서는 계약을 갱신해주지 않아도 된다는 조항이 있는데, 이때 허위의 계약갱신거절을 했을 때, 그 거절로부터 임차인을 보호하기 위해서 갱신거절 이후에 일정기간 동안 주택의 전입신고 및 확정일자 현황 등을 열람할 수 있는 정보 열람권을 확대할 예정이라고 합니다.

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5. 현재 상황

 정부가 서민 주거비 부담을 낮추기 위해 도입하는 전월세 상환율 하향(4%→2.5%) 조정은 반전세 비중만 키울 거라는 비관적인 전망도 나온다. 실제로 지난달 서울의 주택종합 유형별 월세 가격지수에서 순수 월세지수는 -0.06%로 7월(-0.04%)에 이어 내림세가 가팔라졌지만, 준전세는 오히려 0.24%로 7월(0.16%) 보다 상승 폭이 커졌다. 준전세 거래 비중 자체도 늘어 앞서 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난달 1~31일 서울에서 체결된 아파트 전월세 임대차 계약(6495건) 중 반전세 거래는 905건으로 비중이 14%에 달했다.

(출처 – 국민일보)

 임대차 3 법의 강력한 보호규정 때문에 여전히 전세의 물량이 줄고 있고, 심지어 지난 임대차법 시행 첫 달인 지난 8월, 서울 아파트 전셋값은 전달보다 0.65% 오른 상황입니다. 7월과 8월 두 달 동안 상승폭이 1%가 넘었다는 것입니다. 하지만 이 상황은 더 지속될 가능성이 높다는 것이 전문가들의 의견입니다.